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(DI)SULLE OBBLIGAZIONI DEI CONDOMINI (Cass. , S.U., sentenza n.9148 del 8 aprile 2008)
La questione di diritto che la Suprema Corte ha dovuto affrontato con la pronuncia in esame, attiene alla natura delle obbligazioni dei condomini. Infatti si discute su come imputare le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio ai singoli partecipanti; se in via solidale, conformemente all’orientamento giurisprudenziale maggioritario che si richiama all’art.1294 c.c., o parziale ossia in proporzione alle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie.
La Corte aderisce al primo indirizzo sulla base di tre ordini di argomentazioni.
I giudici di legittimità muovono innanzitutto dalla considerazione che la solidarietà passiva scaturisca dalla contestuale presenza di diversi presupposti, in difetto dei quali il criterio non si applica, non essendo sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l'identica causa dell'obbligazione. In tema di obbligazioni condominiali, si riscontrano certamente la pluralità dei debitori (i condomini) e la ‘eadem causa obbligandi’, la unicità della causa (il contratto da cui l'obbligazione ha origine). È discutibile, invece, la unicità della prestazione (idem debitum) che certamente è unica ed indivisibile per il creditore, il quale effettua una prestazione nell'interesse e in favore di tutti condomini (si pensi, a titolo esemplificativo, al rifacimento della facciata o all'impermeabilizzazione del tetto). L'obbligazione dei condomini (condebitori), invece, consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile.
Inoltre si precisa che nessuna specifica disposizione contempla la solidarietà tra i condomini, cui osta proprio la parziarietà intrinseca della prestazione. L'obbligazione ascritta a tutti i condomini, infatti, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro. Laddove l'obbligazione sia di questa tipologia, salvo che dalla legge espressamente sia considerata solidale, il principio della generale solidarietà (passiva) va contemperato con quello della divisibilità stabilito dall'art. 1314 cod. civ., secondo cui se più sono i debitori ed è la stessa la causa dell'obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte
Si aggiunge infine che a solidarietà non è riconducibile alla asserita unitarietà del gruppo, in quanto il condominio non raffigura un "ente di gestione", ma una organizzazione pluralistica ove l'amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, entro l’ambito del mandato conferito secondo le quote di ciascuno. La titolarità dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità resta individuale e l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote.
Tutto ciò premesso, si conclude affermando il principio secondo cui le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà, con conseguente possibilità per il creditore di procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, solo secondo la quota di ciascuno.
SG
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